09-11-2024
SVIZZERA - REAL ESTATE PURCHASES IN ITALY
SVIZZERA - ACQUISTI IMMOBILIARI IN ITALIA
According to the principle of reciprocity, in Italy a foreign citizen has the legal capacity to enjoy a certain right only if in his country of origin an Italian citizen could exercise the same right under the foreign legal system.
The relevance of the topic in the Italian-Swiss context derives from the existence in the Swiss legal system of the Federal Law on the Acquisition of Real Estate by Persons Abroad ( "LAFE " or Lex Koller), which significantly limits the purchase of real estate in Switzerland by foreigners domiciled abroad. The latter can purchase real estate in the Confederation only under certain conditions and require authorization from the competent cantonal authority.
The principle of reciprocity in the Italian legal system
The Italian legal system, unlike the Swiss one, does not provide for rules expressly aimed at limiting the purchase of real estate by foreigners in its territory. However, any restrictions that may exist in foreign legal systems are relevant for Italy on the basis of art. 16 of the so-called Preliminary Provisions to the Italian Civil Code (preliminary provisions of the civil code). This provision states: "The foreigner is admitted to enjoy the civil rights attributed to the citizen on condition of reciprocity and without prejudice to the provisions contained in special laws. This provision also applies to foreign legal persons ."
Verification of the condition of reciprocity
The existence of the condition of reciprocity must be ascertained by the Italian notary who intervenes in the formation of the public deed of sale of real estate. To this end, the notary may contact the Italian Ministry of Foreign Affairs (hereinafter, "MAE"), which will communicate the data relating to the verification of the enjoyment of the rights in question by Italian citizens in the countries of origin of the foreigners involved in the deed.
Furthermore, such verification is not required for foreign citizens who hold a residence permit in Italy, as well as for foreign citizens who hold a residence permit for reasons of subordinate employment or self-employment, for the exercise of an individual business, for family reasons, for humanitarian reasons and for reasons of study, and for their relatives who are in good standing with their residence.
Consequences of failure to comply with the condition of reciprocity
The legal consequences of a foreign citizen entering into a real estate purchase transaction in violation of the principle of reciprocity are not entirely clear.
According to a part of the doctrine - supported by the scarce case law on the matter, even of legitimacy - the absence of reciprocity would result in the radical nullity of the legal transaction that took place, which cannot be remedied either by validation or by authorization, since the legally incapacitated person is denied the right to be the owner of the relationship, not even through a representative. According to other Italian authors, however, the consequences of the failure to verify reciprocity on the legal transaction stipulated by the foreigner would be attributable to the institution of ineffectiveness , since the contrariety to mandatory norms provided for by art. 1418 of the Italian civil code as a cause of nullity of the contract would not exist: moreover, it would be an ineffectiveness that would operate only in the Italian legal system, but not abroad and that would last until reciprocity were to be realized at a later time.
In relations with Switzerland in particular
Switzerland is part of the European Free Trade Agreement (EFTA), but has not ratified the Agreement on the European Economic Area (EEA). Consequently, its citizens are not assimilated, in Italy, to those of the Community, although they enjoy free movement by virtue of the agreement on the free movement of persons concluded in 1999 between the then European Community and the Swiss Confederation.
The status of "foreigner" is therefore verified in the head of the Swiss citizen and consequently the enjoyment of civil rights by the latter is subject in Italy to the scrutiny of the condition of reciprocity.
Just as a foreigner ( or rather an Italian citizen) in Switzerland is subject to the restrictions set out in the LAFE authorisation regime mentioned above, so a Swiss citizen is limited to the purchase of land in Italian territory.
Therefore, to date the MAE considers the condition of reciprocity with Switzerland to be verified with regard to real estate purchases, limited to those acts that, according to the LAFE, foreigners can carry out in Switzerland without the need for authorization.
Direct purchase by Swiss individuals or legal entities
First of all, since no authorization is required in Switzerland for the purchase of a property by an Italian resident in Switzerland (permit C), there are no limitations for a Swiss citizen regularly resident in Italy to purchase a property in Italian territory.
With regard, however, to Swiss citizens not resident in Italy , the condition of reciprocity is considered to have been verified in Italy for non-resident natural persons limited to the purchase (even by way of exchange) of:
* secondary homes, holiday homes and apartment -hotel housing units, with a net habitable surface area not exceeding 200 m2;
* funds pertaining to secondary and holiday homes (single real estate units: villas, buildings, etc.) whose surface area does not exceed 1,000 m2;
* properties for exclusively commercial use.
Furthermore, the condition of broad and free reciprocity is verified for: * the legitimate heirs in the acquisitions mortis causa and for the relatives of the transferor in ascending and descending lines (grandparents, parents and children) and for his spouse;
* for Swiss legal entities limited to properties to be used as the headquarters or establishment of the company (principal or secondary) or for production purposes exclusively related to the economic activity carried out.
However, the condition of reciprocity is not verified for non-residents in the following cases:
* if the purchase of the property is aimed at a capital investment, with the exception of commercial properties which, even if carried out by non-resident individuals, do not require authorisation;
* if the intended use of the property is subsequently changed, modifying the purpose for which the purchase was previously made;
* if purchasing agricultural land (subject to authorization).
Purchase through Italian legal entities.
Finally, it is necessary to evaluate the question of the admissibility of purchasing a property in Italy through an Italian company owned by a Swiss citizen.
On the subject of incorporation and participation in capital companies, the MAE clarifies that the condition of reciprocity is verified and, therefore, there should be no limitations of any kind for Swiss citizens. The MAE, among other things, specifies that the reserve of reciprocity is respected even in the case of assumption by a Swiss citizen of the position of member of the board of directors, with the exception of the case of companies whose purpose consists in participation in other companies (holding) or in the hypothesis of assumption of the position of sole director. The MAE, however, does not provide clarifications with regard to real estate companies.
As regards the incorporation and participation in partnerships under Italian law:
* simple partnership ("SS"): the reciprocity condition is satisfied;
* general partnership ("SNC"): at least one of the partners must reside in Italy and must have, individually or jointly with the other resident partners, the power to represent the company;
* limited partnership ("S. AS "): at least one of the general partners must reside in Italy and must have, individually or jointly with the other resident partners, the power to represent the company.
Consequently, according to the MAÉs interpretation, and considering, on the one hand, the admissibility for a Swiss citizen to set up a company under Italian law (a lawful transaction), and, on the other, the admissibility for the Italian company to subsequently purchase the property (an equally lawful transaction), one would reach the conclusion that the principle of reciprocity would not be violated.
LEGAL PROPERTY REGIME OF THE FAMILY
(Subsequent) participation in acquisitions - (source: World Map of Matrimonial Property Regimes - Notarius International 1-2/2005)
Secondo il principio di reciprocità, in Italia il cittadino straniero dispone della capacità giuridica relativa al godimento di un determinato diritto soltanto se nel suo Stato di provenienza un cittadino italiano potrebbe esercitare lo stesso diritto in base all′ordinamento straniero.
La rilevanza del tema nel contesto italo-svizzero deriva dall′esistenza nell′ordinamento elvetico della Legge federale sull′acquisto di fondi da parte di persone all′estero ("LAFE" o Lex Koller), la quale limita notevolmente gli acquisti immobiliari in Svizzera da parte di stranieri domiciliati all′estero. Questi ultimi possono acquistare immobili nella Confederazione solo a talune condizioni e necessitano di un′autorizzazione da parte dell′autorità cantonale competente.
Il principio di reciprocità nell′ordinamento giuridico italiano
L′ordinamento giuridico italiano, a differenza di quello elvetico, non prevede norme espressamente volte a limitare gli acquisti di beni immobili da parte di stranieri nel proprio territorio. Tuttavia, le restrizioni eventualmente esistenti in ordinamenti esteri vengono in rilievo per l′Italia in base all′art. 16 delle c.d. Preleggi al Codice Civile italiano (disp. prel. cod. civ.). Tale norma dispone: "Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali. Questa disposizione vale anche per le persone giuridiche straniere".
Verifica della condizione di reciprocità
La sussistenza della condizione di reciprocità deve essere accertata dal notaio italiano che interviene nella formazione dell′atto pubblico di compravendita immobiliare. A tal fine, il notaio può rivolgersi al Ministero italiano degli Affari Esteri (di seguito, "MAE"), che comunicherà i dati relativi alle verifiche del godimento dei diritti in questione da parte dei cittadini italiani nei Paesi d′origine degli stranieri interessati dall′atto.
Inoltre, tale accertamento non è richiesto per i cittadini stranieri titolari in Italia della carta di soggiorno, nonché per i cittadini stranieri titolari di un permesso di soggiorno per motivi di lavoro subordinato o di lavoro autonomo, per l′esercizio di un′impresa individuale, per motivi di famiglia, per motivi umanitari e per motivi di studio, e per i relativi familiari in regola con il soggiorno.
Conseguenze del mancato rispetto della condizione di reciprocità
Non sono del tutto chiare le conseguenze giuridiche del compimento di un negozio di acquisto immobiliare da parte di un cittadino straniero in violazione del principio di reciprocità.
Secondo una parte della dottrina - confortata dalla pur scarsa giurisprudenza in materia, anche di legittimità -dall′assenza di reciprocità conseguirebbe la radicale nullità del negozio giuridico intervenuto, che non può essere sanata né mediante convalida, né mediante autorizzazione, essendo all′incapace giuridico negato il diritto di essere titolare del rapporto nemmeno a mezzo di rappresentante. Secondo altri autori italiani, invece, le conseguenze della mancata verifica della reciprocità sul negozio giuridico stipulato dallo straniero sarebbero riconducibili all′istituto dell′inefficacia, in quanto non sussisterebbe la contrarietà a norme imperative prevista dall′art. 1418 cod. civ. italiano come causa di nullità del contratto: si tratterebbe peraltro di un′inefficacia che opererebbe solo nell′ordinamento italiano, ma non all′estero e che perdurerebbe sino a quando la reciprocità non venisse eventualmente a realizzarsi in tempi successivi.
Nei rapporti con la Svizzera in particolare
La Svizzera fa parte dell′European Free Trade Agreement (EFTA), ma non ha ratificato l′Accordo sullo Spazio Economico Europeo (SEE). Di conseguenza i suoi cittadini non sono assimilati, in Italia, a quelli comunitari, benché godano della libera circolazione in virtù dell′accordo sulla libera circolazione delle persone concluso nel 1999 tra l′allora Comunità europea e la Confederazione svizzera.
Lo status di "straniero" risulta, pertanto, verificato in capo al cittadino elvetico e di conseguenza il godimento dei diritti civili da parte di quest′ultimo soggiace in Italia al vaglio della condizione di reciprocità.
Come lo straniero (rectius il cittadino italiano) in Svizzera è soggetto alle restrizioni previste dal regime autorizzativo della LAFE di cui si è detto sopra, così il cittadino elvetico è limitato all′acquisto di fondi nel territorio italiano.
Pertanto, ad oggi il MAE ritiene verificata la condizione di reciprocità con la Svizzera per ciò che concerne gli acquisti immobiliari, limitatamente a quegli atti che, in base alla LAFE, gli stranieri possono compiere in Svizzera senza obbligo di autorizzazione.
Acquisto diretto da parte di persone fisiche o persone giuridiche svizzere
Anzitutto, poiché nessuna autorizzazione è richiesta in Svizzera per l′acquisto di un immobile da parte di un italiano con domicilio in Svizzera (permesso C), non esistono limitazioni nei confronti di uno svizzero regolarmente residente in Italia per l′acquisto di un immobile nel territorio italiano. Con riguardo, invece, agli svizzeri non residenti in Italia, si considera verificata in Italia la condizione di reciprocità per le persone fisiche non residenti limitatamente all′acquisto (anche a titolo di permuta) di:
* abitazioni secondarie, di vacanza ed unità d′abitazione in appart-hotel, con superficie abitabile netta non superiore ai 200 mq;
* fondi, di pertinenza di abitazioni secondarie e di vacanza (singole unità immobiliari: ville, fabbricati...) la cui superficie non ecceda i 1.000 mq;
* immobili ad uso esclusivamente commerciale.
Inoltre, è verificata la condizione di reciprocità ampia e libera per:
* gli eredi legittimi negli acquisti mortis causa e per i parenti dell′alienante in linea ascendente e discendente (nonni, genitori e figli) e per il suo coniuge;
* per le persone giuridiche svizzere limitatamente agli immobili da adibire a sede o stabilimento dell′impresa (principale o secondaria) od a fini produttivi esclusivamente attinenti all′attività economica svolta.
Non è, invece, verificata la condizione di reciprocità per i non residenti nei seguenti casi:
* se l′acquisto dell′immobile è finalizzato ad un investimento di capitali, eccezion fatta per gli immobili ad uso commerciale che, anche se effettuato da parte di persone fisiche non residenti, non necessita di autorizzazione;
* se viene modificata successivamente la destinazione d′uso del bene immobile, modificando lo scopo per cui l′acquisto fu precedentemente effettuato;
* se si acquistano terreni agricoli (soggetti ad autorizzazione).
Acquisto mediante persone giuridiche italiane.
In ultimo, bisogna valutare la questione dell′ammissibilità dell′acquisto di un immobile in Italia per il tramite di una società italiana detenuta da un cittadino elvetico.
In tema di costituzione e di partecipazione in società di capitali, il MAE chiarisce che la condizione di reciprocità è verificata e, dunque, non dovrebbero sussistere limitazioni di sorta per i cittadini svizzeri. Il MAE, tra l′altro, precisa che la riserva di reciprocità è rispettata anche nel caso di assunzione da parte di un cittadino elvetico della carica di membro del consiglio di amministrazione, fatta eccezione per il caso di società il cui scopo consista nella partecipazione ad altre imprese (holding) o nell′ipotesi di assunzione della carica di amministratore unico. Il MAE, tuttavia, non fornisce chiarimenti con riguardo alle società immobiliari.
Per quanto, invece, concerne la costituzione e partecipazione a società di persone di diritto italiano:
* società semplice ("S.S."): la condizione di reciprocità è soddisfatta;
* società in nome collettivo ("S.N.C."): almeno uno dei soci deve risiedere in Italia e deve avere, singolarmente o congiuntamente agli altri soci residenti, il potere di rappresentare la società;
* società in accomandita semplice ("S.A.S"): almeno uno dei soci accomandatari deve risiedere in Italia e deve avere, singolarmente o congiuntamente agli altri soci residenti, il potere di rappresentare la società.
Conseguentemente, stando all′interpretazione del MAE, e considerata, da un lato, l′ammissibilità per un cittadino elvetico di costituire una società di diritto italiano (negozio lecito), e, dall′altro, l′ammissibilità che la società italiana acquisti successivamente l′immobile (negozio altrettanto lecito), si perverrebbe alla conclusione che il principio di reciprocità non sarebbe violato.
REGIME PATRIMONIALE LEGALE DELLA FAMIGLIA
Partecipazione (successiva) agli acquisti - (fonte: World Map of Matrimonial Property Regimes - Notarius International 1-2/2005)
The relevance of the topic in the Italian-Swiss context derives from the existence in the Swiss legal system of the Federal Law on the Acquisition of Real Estate by Persons Abroad ( "LAFE " or Lex Koller), which significantly limits the purchase of real estate in Switzerland by foreigners domiciled abroad. The latter can purchase real estate in the Confederation only under certain conditions and require authorization from the competent cantonal authority.
The principle of reciprocity in the Italian legal system
The Italian legal system, unlike the Swiss one, does not provide for rules expressly aimed at limiting the purchase of real estate by foreigners in its territory. However, any restrictions that may exist in foreign legal systems are relevant for Italy on the basis of art. 16 of the so-called Preliminary Provisions to the Italian Civil Code (preliminary provisions of the civil code). This provision states: "The foreigner is admitted to enjoy the civil rights attributed to the citizen on condition of reciprocity and without prejudice to the provisions contained in special laws. This provision also applies to foreign legal persons ."
Verification of the condition of reciprocity
The existence of the condition of reciprocity must be ascertained by the Italian notary who intervenes in the formation of the public deed of sale of real estate. To this end, the notary may contact the Italian Ministry of Foreign Affairs (hereinafter, "MAE"), which will communicate the data relating to the verification of the enjoyment of the rights in question by Italian citizens in the countries of origin of the foreigners involved in the deed.
Furthermore, such verification is not required for foreign citizens who hold a residence permit in Italy, as well as for foreign citizens who hold a residence permit for reasons of subordinate employment or self-employment, for the exercise of an individual business, for family reasons, for humanitarian reasons and for reasons of study, and for their relatives who are in good standing with their residence.
Consequences of failure to comply with the condition of reciprocity
The legal consequences of a foreign citizen entering into a real estate purchase transaction in violation of the principle of reciprocity are not entirely clear.
According to a part of the doctrine - supported by the scarce case law on the matter, even of legitimacy - the absence of reciprocity would result in the radical nullity of the legal transaction that took place, which cannot be remedied either by validation or by authorization, since the legally incapacitated person is denied the right to be the owner of the relationship, not even through a representative. According to other Italian authors, however, the consequences of the failure to verify reciprocity on the legal transaction stipulated by the foreigner would be attributable to the institution of ineffectiveness , since the contrariety to mandatory norms provided for by art. 1418 of the Italian civil code as a cause of nullity of the contract would not exist: moreover, it would be an ineffectiveness that would operate only in the Italian legal system, but not abroad and that would last until reciprocity were to be realized at a later time.
In relations with Switzerland in particular
Switzerland is part of the European Free Trade Agreement (EFTA), but has not ratified the Agreement on the European Economic Area (EEA). Consequently, its citizens are not assimilated, in Italy, to those of the Community, although they enjoy free movement by virtue of the agreement on the free movement of persons concluded in 1999 between the then European Community and the Swiss Confederation.
The status of "foreigner" is therefore verified in the head of the Swiss citizen and consequently the enjoyment of civil rights by the latter is subject in Italy to the scrutiny of the condition of reciprocity.
Just as a foreigner ( or rather an Italian citizen) in Switzerland is subject to the restrictions set out in the LAFE authorisation regime mentioned above, so a Swiss citizen is limited to the purchase of land in Italian territory.
Therefore, to date the MAE considers the condition of reciprocity with Switzerland to be verified with regard to real estate purchases, limited to those acts that, according to the LAFE, foreigners can carry out in Switzerland without the need for authorization.
Direct purchase by Swiss individuals or legal entities
First of all, since no authorization is required in Switzerland for the purchase of a property by an Italian resident in Switzerland (permit C), there are no limitations for a Swiss citizen regularly resident in Italy to purchase a property in Italian territory.
With regard, however, to Swiss citizens not resident in Italy , the condition of reciprocity is considered to have been verified in Italy for non-resident natural persons limited to the purchase (even by way of exchange) of:
* secondary homes, holiday homes and apartment -hotel housing units, with a net habitable surface area not exceeding 200 m2;
* funds pertaining to secondary and holiday homes (single real estate units: villas, buildings, etc.) whose surface area does not exceed 1,000 m2;
* properties for exclusively commercial use.
Furthermore, the condition of broad and free reciprocity is verified for: * the legitimate heirs in the acquisitions mortis causa and for the relatives of the transferor in ascending and descending lines (grandparents, parents and children) and for his spouse;
* for Swiss legal entities limited to properties to be used as the headquarters or establishment of the company (principal or secondary) or for production purposes exclusively related to the economic activity carried out.
However, the condition of reciprocity is not verified for non-residents in the following cases:
* if the purchase of the property is aimed at a capital investment, with the exception of commercial properties which, even if carried out by non-resident individuals, do not require authorisation;
* if the intended use of the property is subsequently changed, modifying the purpose for which the purchase was previously made;
* if purchasing agricultural land (subject to authorization).
Purchase through Italian legal entities.
Finally, it is necessary to evaluate the question of the admissibility of purchasing a property in Italy through an Italian company owned by a Swiss citizen.
On the subject of incorporation and participation in capital companies, the MAE clarifies that the condition of reciprocity is verified and, therefore, there should be no limitations of any kind for Swiss citizens. The MAE, among other things, specifies that the reserve of reciprocity is respected even in the case of assumption by a Swiss citizen of the position of member of the board of directors, with the exception of the case of companies whose purpose consists in participation in other companies (holding) or in the hypothesis of assumption of the position of sole director. The MAE, however, does not provide clarifications with regard to real estate companies.
As regards the incorporation and participation in partnerships under Italian law:
* simple partnership ("SS"): the reciprocity condition is satisfied;
* general partnership ("SNC"): at least one of the partners must reside in Italy and must have, individually or jointly with the other resident partners, the power to represent the company;
* limited partnership ("S. AS "): at least one of the general partners must reside in Italy and must have, individually or jointly with the other resident partners, the power to represent the company.
Consequently, according to the MAÉs interpretation, and considering, on the one hand, the admissibility for a Swiss citizen to set up a company under Italian law (a lawful transaction), and, on the other, the admissibility for the Italian company to subsequently purchase the property (an equally lawful transaction), one would reach the conclusion that the principle of reciprocity would not be violated.
LEGAL PROPERTY REGIME OF THE FAMILY
(Subsequent) participation in acquisitions - (source: World Map of Matrimonial Property Regimes - Notarius International 1-2/2005)
Secondo il principio di reciprocità, in Italia il cittadino straniero dispone della capacità giuridica relativa al godimento di un determinato diritto soltanto se nel suo Stato di provenienza un cittadino italiano potrebbe esercitare lo stesso diritto in base all′ordinamento straniero.
La rilevanza del tema nel contesto italo-svizzero deriva dall′esistenza nell′ordinamento elvetico della Legge federale sull′acquisto di fondi da parte di persone all′estero ("LAFE" o Lex Koller), la quale limita notevolmente gli acquisti immobiliari in Svizzera da parte di stranieri domiciliati all′estero. Questi ultimi possono acquistare immobili nella Confederazione solo a talune condizioni e necessitano di un′autorizzazione da parte dell′autorità cantonale competente.
Il principio di reciprocità nell′ordinamento giuridico italiano
L′ordinamento giuridico italiano, a differenza di quello elvetico, non prevede norme espressamente volte a limitare gli acquisti di beni immobili da parte di stranieri nel proprio territorio. Tuttavia, le restrizioni eventualmente esistenti in ordinamenti esteri vengono in rilievo per l′Italia in base all′art. 16 delle c.d. Preleggi al Codice Civile italiano (disp. prel. cod. civ.). Tale norma dispone: "Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali. Questa disposizione vale anche per le persone giuridiche straniere".
Verifica della condizione di reciprocità
La sussistenza della condizione di reciprocità deve essere accertata dal notaio italiano che interviene nella formazione dell′atto pubblico di compravendita immobiliare. A tal fine, il notaio può rivolgersi al Ministero italiano degli Affari Esteri (di seguito, "MAE"), che comunicherà i dati relativi alle verifiche del godimento dei diritti in questione da parte dei cittadini italiani nei Paesi d′origine degli stranieri interessati dall′atto.
Inoltre, tale accertamento non è richiesto per i cittadini stranieri titolari in Italia della carta di soggiorno, nonché per i cittadini stranieri titolari di un permesso di soggiorno per motivi di lavoro subordinato o di lavoro autonomo, per l′esercizio di un′impresa individuale, per motivi di famiglia, per motivi umanitari e per motivi di studio, e per i relativi familiari in regola con il soggiorno.
Conseguenze del mancato rispetto della condizione di reciprocità
Non sono del tutto chiare le conseguenze giuridiche del compimento di un negozio di acquisto immobiliare da parte di un cittadino straniero in violazione del principio di reciprocità.
Secondo una parte della dottrina - confortata dalla pur scarsa giurisprudenza in materia, anche di legittimità -dall′assenza di reciprocità conseguirebbe la radicale nullità del negozio giuridico intervenuto, che non può essere sanata né mediante convalida, né mediante autorizzazione, essendo all′incapace giuridico negato il diritto di essere titolare del rapporto nemmeno a mezzo di rappresentante. Secondo altri autori italiani, invece, le conseguenze della mancata verifica della reciprocità sul negozio giuridico stipulato dallo straniero sarebbero riconducibili all′istituto dell′inefficacia, in quanto non sussisterebbe la contrarietà a norme imperative prevista dall′art. 1418 cod. civ. italiano come causa di nullità del contratto: si tratterebbe peraltro di un′inefficacia che opererebbe solo nell′ordinamento italiano, ma non all′estero e che perdurerebbe sino a quando la reciprocità non venisse eventualmente a realizzarsi in tempi successivi.
Nei rapporti con la Svizzera in particolare
La Svizzera fa parte dell′European Free Trade Agreement (EFTA), ma non ha ratificato l′Accordo sullo Spazio Economico Europeo (SEE). Di conseguenza i suoi cittadini non sono assimilati, in Italia, a quelli comunitari, benché godano della libera circolazione in virtù dell′accordo sulla libera circolazione delle persone concluso nel 1999 tra l′allora Comunità europea e la Confederazione svizzera.
Lo status di "straniero" risulta, pertanto, verificato in capo al cittadino elvetico e di conseguenza il godimento dei diritti civili da parte di quest′ultimo soggiace in Italia al vaglio della condizione di reciprocità.
Come lo straniero (rectius il cittadino italiano) in Svizzera è soggetto alle restrizioni previste dal regime autorizzativo della LAFE di cui si è detto sopra, così il cittadino elvetico è limitato all′acquisto di fondi nel territorio italiano.
Pertanto, ad oggi il MAE ritiene verificata la condizione di reciprocità con la Svizzera per ciò che concerne gli acquisti immobiliari, limitatamente a quegli atti che, in base alla LAFE, gli stranieri possono compiere in Svizzera senza obbligo di autorizzazione.
Acquisto diretto da parte di persone fisiche o persone giuridiche svizzere
Anzitutto, poiché nessuna autorizzazione è richiesta in Svizzera per l′acquisto di un immobile da parte di un italiano con domicilio in Svizzera (permesso C), non esistono limitazioni nei confronti di uno svizzero regolarmente residente in Italia per l′acquisto di un immobile nel territorio italiano. Con riguardo, invece, agli svizzeri non residenti in Italia, si considera verificata in Italia la condizione di reciprocità per le persone fisiche non residenti limitatamente all′acquisto (anche a titolo di permuta) di:
* abitazioni secondarie, di vacanza ed unità d′abitazione in appart-hotel, con superficie abitabile netta non superiore ai 200 mq;
* fondi, di pertinenza di abitazioni secondarie e di vacanza (singole unità immobiliari: ville, fabbricati...) la cui superficie non ecceda i 1.000 mq;
* immobili ad uso esclusivamente commerciale.
Inoltre, è verificata la condizione di reciprocità ampia e libera per:
* gli eredi legittimi negli acquisti mortis causa e per i parenti dell′alienante in linea ascendente e discendente (nonni, genitori e figli) e per il suo coniuge;
* per le persone giuridiche svizzere limitatamente agli immobili da adibire a sede o stabilimento dell′impresa (principale o secondaria) od a fini produttivi esclusivamente attinenti all′attività economica svolta.
Non è, invece, verificata la condizione di reciprocità per i non residenti nei seguenti casi:
* se l′acquisto dell′immobile è finalizzato ad un investimento di capitali, eccezion fatta per gli immobili ad uso commerciale che, anche se effettuato da parte di persone fisiche non residenti, non necessita di autorizzazione;
* se viene modificata successivamente la destinazione d′uso del bene immobile, modificando lo scopo per cui l′acquisto fu precedentemente effettuato;
* se si acquistano terreni agricoli (soggetti ad autorizzazione).
Acquisto mediante persone giuridiche italiane.
In ultimo, bisogna valutare la questione dell′ammissibilità dell′acquisto di un immobile in Italia per il tramite di una società italiana detenuta da un cittadino elvetico.
In tema di costituzione e di partecipazione in società di capitali, il MAE chiarisce che la condizione di reciprocità è verificata e, dunque, non dovrebbero sussistere limitazioni di sorta per i cittadini svizzeri. Il MAE, tra l′altro, precisa che la riserva di reciprocità è rispettata anche nel caso di assunzione da parte di un cittadino elvetico della carica di membro del consiglio di amministrazione, fatta eccezione per il caso di società il cui scopo consista nella partecipazione ad altre imprese (holding) o nell′ipotesi di assunzione della carica di amministratore unico. Il MAE, tuttavia, non fornisce chiarimenti con riguardo alle società immobiliari.
Per quanto, invece, concerne la costituzione e partecipazione a società di persone di diritto italiano:
* società semplice ("S.S."): la condizione di reciprocità è soddisfatta;
* società in nome collettivo ("S.N.C."): almeno uno dei soci deve risiedere in Italia e deve avere, singolarmente o congiuntamente agli altri soci residenti, il potere di rappresentare la società;
* società in accomandita semplice ("S.A.S"): almeno uno dei soci accomandatari deve risiedere in Italia e deve avere, singolarmente o congiuntamente agli altri soci residenti, il potere di rappresentare la società.
Conseguentemente, stando all′interpretazione del MAE, e considerata, da un lato, l′ammissibilità per un cittadino elvetico di costituire una società di diritto italiano (negozio lecito), e, dall′altro, l′ammissibilità che la società italiana acquisti successivamente l′immobile (negozio altrettanto lecito), si perverrebbe alla conclusione che il principio di reciprocità non sarebbe violato.
REGIME PATRIMONIALE LEGALE DELLA FAMIGLIA
Partecipazione (successiva) agli acquisti - (fonte: World Map of Matrimonial Property Regimes - Notarius International 1-2/2005)
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