06-02-2026
SVIZZERA - REAL ESTATE PURCHASES IN ITALY
SVIZZERA - ACQUISTI IMMOBILIARI IN ITALIA
La presente scheda ha funzione informativa generale ed � destinata a fornire un inquadramento orientativo della disciplina applicabile all′acquisto di immobili in Italia da parte di cittadini o societ� svizzere, con particolare riferimento alla condizione di reciprocit�, alla tipologia dei beni, alla destinazione dell′immobile e alla struttura dell′operazione.
La valutazione concreta di ogni singolo caso resta sempre rimessa alla verifica notarile.
La Svizzera non fa parte dell′Unione Europea n� dello Spazio Economico Europeo.
Di conseguenza, l′acquisto di beni immobili in Italia da parte di cittadini o societ� svizzere �, in linea generale, soggetto alla verifica della condizione di reciprocit� prevista dallart. 16 delle Disposizioni sulla legge in generale (Preleggi), salvo specifiche ipotesi di esenzione previste dall′ordinamento italiano.
La reciprocit� non opera in modo automatico n� generalizzato, ma solo in ipotesi delimitate, che variano in funzione del soggetto acquirente, della natura del bene, della destinazione dell′immobile e, in alcuni casi, delle dimensioni.
La disciplina richiede pertanto una valutazione giuridica preventiva.
Per gli immobili residenziali, la reciprocit� � normalmente riconosciuta solo per l′acquisto di abitazioni secondarie o di vacanza, incluse talune unit� inserite in strutture turistico-ricettive, a condizione che la superficie abitabile netta non superi 200 metri quadrati e che i terreni pertinenziali non eccedano 1.000 metri quadrati.
Entro tali limiti, l′acquisto pu� avvenire anche a titolo gratuito, come nel caso di donazione.
Al di fuori di queste ipotesi, in particolare per immobili destinati a residenza principale o a investimento immobiliare, la reciprocit� non pu� ritenersi automaticamente sussistente e richiede una verifica specifica.
Per gli immobili non residenziali, quali immobili commerciali, direzionali o destinati ad attivit� produttive, la reciprocit� pu� essere riconosciuta in presenza di un utilizzo effettivo e diretto del bene nell′ambito di unattivit� economica reale.
Nelle operazioni societarie assume rilievo decisivo la strumentalit� concreta dell′immobile rispetto all′attivit� esercitata dall′impresa, restando escluse le operazioni con finalit� meramente patrimoniali o speculative.
Anche i terreni sono soggetti a una disciplina articolata.
La loro acquistabilit� dipende dalla funzione svolta e dall′eventuale collegamento funzionale con un immobile legittimamente acquistabile; non ogni terreno pu� essere acquistato in modo autonomo.
Particolare attenzione richiede l′acquisto effettuato tramite societ� svizzere.
Non tutte le strutture societarie sono idonee: l′operazione deve risultare coerente con l′oggetto sociale e con l′attivit� effettivamente svolta, escludendo configurazioni di mero investimento immobiliare o di interposizione fittizia.
In caso di acquisti a titolo successorio, la reciprocit� � generalmente riconosciuta in favore del coniuge e dei parenti in linea retta, ferma restando la necessit� di una valutazione coerente con la disciplina applicabile e con la concreta fattispecie ereditaria.
La normativa svizzera in materia di acquisto di immobili da parte di soggetti esteri, in particolare la cosiddetta Lex Koller, rileva come parametro comparativo nella valutazione della reciprocit�, secondo le indicazioni delle autorit� italiane competenti.
In alcune ipotesi, l′ordinamento italiano prevede l′esonero dalla verifica della reciprocit� in favore di cittadini stranieri titolari di specifici permessi di soggiorno.
La sussistenza e la validit� di tali titoli devono essere accertate con attenzione al momento dell′atto.
Ogni operazione deve pertanto essere valutata congiuntamente, considerando la cittadinanza dell′acquirente, la residenza e l′eventuale titolo di soggiorno, la tipologia e la destinazione dell′immobile, nonch� la struttura giuridica dell′acquisto.
La valutazione finale sulla possibilit� di acquistare un immobile in Italia spetta sempre al Notaio.
This information sheet provides a general overview of the legal framework applicable to the acquisition of real estate in Italy by Swiss citizens or companies, with particular reference to reciprocity requirements, the type and intended use of the property, and the structure of the transaction.
Each case remains subject to individual notarial assessment.
Switzerland is neither a member of the European Union nor of the European Economic Area.
As a result, the acquisition of real estate in Italy by Swiss nationals or companies is, as a general rule, subject to the verification of reciprocity pursuant to Article 16 of the Italian Preliminary Provisions to the Civil Code, unless a specific statutory exemption applies.
Reciprocity does not apply automatically or generally, but only in specific and limited situations, depending on the status of the purchaser, the nature of the property, its intended use and, in certain cases, its size.
A prior legal assessment is therefore required.
With regard to residential property, reciprocity is generally recognised only for the purchase of secondary or holiday homes, including certain units within tourist accommodation facilities, provided that the net habitable surface does not exceed 200 square metres and that any appurtenant land does not exceed 1,000 square metres.
Within these limits, acquisitions may also take place by way of gift.
Outside these scenarios, particularly where the property is intended as a main residence or for real estate investment purposes, reciprocity cannot be presumed and requires specific verification.
As to non-residential property, such as commercial, office or productive units, reciprocity may be recognised where the property is effectively and directly instrumental to a genuine economic activity.
In corporate transactions, the actual functional link between the property and the business activity is decisive, while purely patrimonial or speculative structures are excluded.
Land is also subject to specific rules.
Its purchase depends on its intended function and on whether it is functionally linked to a property that may be lawfully acquired; land cannot always be purchased independently.
Particular attention is required where the acquisition is carried out through Swiss companies.
Not all corporate structures are suitable: the transaction must be consistent with the companys corporate purpose and actual business activity, excluding mere real estate investment or fictitious arrangements.
In inheritance matters, reciprocity is generally acknowledged in favour of spouses and direct line relatives, subject to an assessment consistent with the applicable succession rules and the specific circumstances.
Swiss legislation governing the acquisition of real estate by foreign persons, in particular the so-called Lex Koller, is taken into account as a comparative reference when assessing reciprocity, in accordance with the guidance of the Italian competent authorities.
In certain cases, Italian law exempts foreign nationals holding specific residence permits from the verification of reciprocity.
The existence and validity of such permits must be carefully verified at the time of execution of the deed.
Each transaction must therefore be assessed by jointly considering the purchasers citizenship, residence status and any residence permit, the type and intended use of the property, and the legal structure of the transaction.
The final assessment always rests with the Notary.
La valutazione concreta di ogni singolo caso resta sempre rimessa alla verifica notarile.
La Svizzera non fa parte dell′Unione Europea n� dello Spazio Economico Europeo.
Di conseguenza, l′acquisto di beni immobili in Italia da parte di cittadini o societ� svizzere �, in linea generale, soggetto alla verifica della condizione di reciprocit� prevista dallart. 16 delle Disposizioni sulla legge in generale (Preleggi), salvo specifiche ipotesi di esenzione previste dall′ordinamento italiano.
La reciprocit� non opera in modo automatico n� generalizzato, ma solo in ipotesi delimitate, che variano in funzione del soggetto acquirente, della natura del bene, della destinazione dell′immobile e, in alcuni casi, delle dimensioni.
La disciplina richiede pertanto una valutazione giuridica preventiva.
Per gli immobili residenziali, la reciprocit� � normalmente riconosciuta solo per l′acquisto di abitazioni secondarie o di vacanza, incluse talune unit� inserite in strutture turistico-ricettive, a condizione che la superficie abitabile netta non superi 200 metri quadrati e che i terreni pertinenziali non eccedano 1.000 metri quadrati.
Entro tali limiti, l′acquisto pu� avvenire anche a titolo gratuito, come nel caso di donazione.
Al di fuori di queste ipotesi, in particolare per immobili destinati a residenza principale o a investimento immobiliare, la reciprocit� non pu� ritenersi automaticamente sussistente e richiede una verifica specifica.
Per gli immobili non residenziali, quali immobili commerciali, direzionali o destinati ad attivit� produttive, la reciprocit� pu� essere riconosciuta in presenza di un utilizzo effettivo e diretto del bene nell′ambito di unattivit� economica reale.
Nelle operazioni societarie assume rilievo decisivo la strumentalit� concreta dell′immobile rispetto all′attivit� esercitata dall′impresa, restando escluse le operazioni con finalit� meramente patrimoniali o speculative.
Anche i terreni sono soggetti a una disciplina articolata.
La loro acquistabilit� dipende dalla funzione svolta e dall′eventuale collegamento funzionale con un immobile legittimamente acquistabile; non ogni terreno pu� essere acquistato in modo autonomo.
Particolare attenzione richiede l′acquisto effettuato tramite societ� svizzere.
Non tutte le strutture societarie sono idonee: l′operazione deve risultare coerente con l′oggetto sociale e con l′attivit� effettivamente svolta, escludendo configurazioni di mero investimento immobiliare o di interposizione fittizia.
In caso di acquisti a titolo successorio, la reciprocit� � generalmente riconosciuta in favore del coniuge e dei parenti in linea retta, ferma restando la necessit� di una valutazione coerente con la disciplina applicabile e con la concreta fattispecie ereditaria.
La normativa svizzera in materia di acquisto di immobili da parte di soggetti esteri, in particolare la cosiddetta Lex Koller, rileva come parametro comparativo nella valutazione della reciprocit�, secondo le indicazioni delle autorit� italiane competenti.
In alcune ipotesi, l′ordinamento italiano prevede l′esonero dalla verifica della reciprocit� in favore di cittadini stranieri titolari di specifici permessi di soggiorno.
La sussistenza e la validit� di tali titoli devono essere accertate con attenzione al momento dell′atto.
Ogni operazione deve pertanto essere valutata congiuntamente, considerando la cittadinanza dell′acquirente, la residenza e l′eventuale titolo di soggiorno, la tipologia e la destinazione dell′immobile, nonch� la struttura giuridica dell′acquisto.
La valutazione finale sulla possibilit� di acquistare un immobile in Italia spetta sempre al Notaio.
This information sheet provides a general overview of the legal framework applicable to the acquisition of real estate in Italy by Swiss citizens or companies, with particular reference to reciprocity requirements, the type and intended use of the property, and the structure of the transaction.
Each case remains subject to individual notarial assessment.
Switzerland is neither a member of the European Union nor of the European Economic Area.
As a result, the acquisition of real estate in Italy by Swiss nationals or companies is, as a general rule, subject to the verification of reciprocity pursuant to Article 16 of the Italian Preliminary Provisions to the Civil Code, unless a specific statutory exemption applies.
Reciprocity does not apply automatically or generally, but only in specific and limited situations, depending on the status of the purchaser, the nature of the property, its intended use and, in certain cases, its size.
A prior legal assessment is therefore required.
With regard to residential property, reciprocity is generally recognised only for the purchase of secondary or holiday homes, including certain units within tourist accommodation facilities, provided that the net habitable surface does not exceed 200 square metres and that any appurtenant land does not exceed 1,000 square metres.
Within these limits, acquisitions may also take place by way of gift.
Outside these scenarios, particularly where the property is intended as a main residence or for real estate investment purposes, reciprocity cannot be presumed and requires specific verification.
As to non-residential property, such as commercial, office or productive units, reciprocity may be recognised where the property is effectively and directly instrumental to a genuine economic activity.
In corporate transactions, the actual functional link between the property and the business activity is decisive, while purely patrimonial or speculative structures are excluded.
Land is also subject to specific rules.
Its purchase depends on its intended function and on whether it is functionally linked to a property that may be lawfully acquired; land cannot always be purchased independently.
Particular attention is required where the acquisition is carried out through Swiss companies.
Not all corporate structures are suitable: the transaction must be consistent with the companys corporate purpose and actual business activity, excluding mere real estate investment or fictitious arrangements.
In inheritance matters, reciprocity is generally acknowledged in favour of spouses and direct line relatives, subject to an assessment consistent with the applicable succession rules and the specific circumstances.
Swiss legislation governing the acquisition of real estate by foreign persons, in particular the so-called Lex Koller, is taken into account as a comparative reference when assessing reciprocity, in accordance with the guidance of the Italian competent authorities.
In certain cases, Italian law exempts foreign nationals holding specific residence permits from the verification of reciprocity.
The existence and validity of such permits must be carefully verified at the time of execution of the deed.
Each transaction must therefore be assessed by jointly considering the purchasers citizenship, residence status and any residence permit, the type and intended use of the property, and the legal structure of the transaction.
The final assessment always rests with the Notary.
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